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  业委会能否请物管临时代班?

  纠纷缘起于东莞市寮步镇新天地华庭的物管更换事件。2009年5月,新天地华庭的原物管公司合同到期且不打算续约,选聘新物管成为这个有着1600户家庭、5000余住户的小区所面临的急迫问题。时任小区“总管家”的第三届业主委员会遂于当年5月,选聘东莞市安某物业管理有限公司接管小区物管服务。

  然而,这一更替物管的过程,却因未走足程序,引起了小区业主万某的不满。万某称,新天地华庭第三届业委会在更换物管之前,没有召开全体业主大会,违反了法律的相关规定,侵犯了业主的知情权和选择权。同时,万某还提出,由于第三届业委会未善尽职责,结果导致其任期届满后,第四届业委会迟迟未能成立,从而造成小区的整体管理工作陷入困境。

  针对业主万某的起诉,新天地华庭第三届业委会的负责人谢某及主要委员王某、谭某提出反驳意见。谢某等人认为,选聘安某公司接管小区的物业管理,只是临时之举,旨在解决原物管解约后的小区物管空白问题。为了证明选聘安某接管小区物业的初衷是出于维护小区业主的权益,谢某等人还称,安某公司接管小区物业以来的服务质量经调查,获得了大部分业主的肯定,不仅没有提高业主的负担,反而减少了业主的部分停车支出。

  物管找谁只能业主大会说了算

  物管“真空”期间,业委会可否采取权宜之计,暂时找个物管来代班?受理此案的东莞市第一人民经过审理后,首先推翻了新天地华庭第三届业委会的这一辩护意见。法院认为,法律并没有授予业主委员会选聘物管或是找公司临时接管小区物管的权利,因此安某物管公司被请来“临时接管”新天地华庭的行为无效。

  对于正确的物业“交班”的做法,法院表示,应该由业委会在原物业管理服务合同期限届满三个月前,由业委会组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。

相关法律链接:

  《中华人民共和国物权法》第七十条规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

  《物权法》第七十六条第一款规定,“下列事项由业主共同决定:……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

  国务院《物业管理条例》第十五条规定,“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。”